Как проверить недвижимость перед ее покупкой?

Перед покупкой квартиры необходимо провести тщательный анализ ее юридической чистоты, что по силам даже рядовому покупателю. Чтобы избежать неприятностей с недвижимостью, приобретенной на вторичном рынке, нужно учесть ряд основных моментов, достойных пристального внимания.

Выясните, на основании каких документов возникло право собственности продавца. В большинстве случаев, законные владельцы жилой недвижимости имеют на руках договоры купли-продажи (либо мены, дарения), свидетельства о праве на наследство.

На документы желательно взглянуть своими глазами, чтобы убедиться, что в бумаге нет следов подчисток и иных фальсификаций. Там могут быть исправления, однако они обязательно должны быть заверены подписями всех лиц, подписывавших договор. В том случае, если при этом участвовал нотариус, исправления должны быть заверены его подписью и печатью.

Также можно проверить факт надлежащей государственной регистрации договора, что тоже может проверить рядовой гражданин. В некоторых случаях в договоре указываются условия, несоблюдение которых ведет к его расторжению – в этом случае нужно четко выяснить, выполнялись ли эти условия. Посмотрите на дату вступления договора в действие. Например, если владелец начинает быстро продавать квартиру, которая совсем недавно была ему подарена или завещана по наследству человеком, не являющимся его родственником – это должно насторожить.

Проверьте историю квартиры. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделки с ним (ЕГРП) отражается история всех жилых объектов с 1998 года (т. е. там указаны все переходы права собственности, аресты имущества, запреты на совершение сделок и т. д.). Попросите у собственника выписку из ЕГРП, чтобы убедиться, что последние 15 лет с квартирой все было в порядке.

Если данная жилплощадь часто переходила из рук в руки, и в ней никто не жил достаточно долго – это должно настораживать. Вполне возможно, что со сделками по этой квартире не все в порядке, и Вас просто пытаются подставить. Так как в выписке из ЕГРП будут указаны все имущественные споры из-за квартиры, случаи наложения ареста и т. д., то, обратив внимание на дату этих событий, можно приблизительно оценить ситуацию: могут ли эти споры возникнуть вновь, или все это – дела давно минувших дней.

Согласно российскому законодательству, установленный максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью недействительными равен трем годам. Соответственно, если за последние три года никаких конфликтов из-за квартиры не происходило, можно выдохнуть спокойно. Но если, все же, в течение трех лет случился такой спор, попросите собственника предъявить судебное решение, чтобы понять, действительно ли он владеет данной квартирой совершенно легально. Если владелец сообщит, что судебное разбирательство еще идет и, как следствие, решение еще не вынесено, имеет смысл подождать с заключением сделки до тех пор, пока суд закончит разбираться с этим делом.

Проверьте качество квартиры. Попросите у собственника документы из БТИ, с помощью которых можно убедиться, что в квартире не производились незаконные перепланировки или переустройство. Дело в том, что, согласно российскому законодательству (Жилищный кодекс РФ, ст. 26), практически любые переустройства и перепланировки должны быть согласованы с органами местного самоуправления, а в случае их самопроизвольного выполнения они являются административными правонарушениями, и за них придется нести ответственность. Здесь все просто: если нет разрешения соответствующих органов, переоборудование квартиры автоматически является незаконным.

Проверить самого собственника необходимо не менее пристально, чем его квартиру. Прежде всего, убедитесь в подлинности его паспорта (это легко делается благодаря наличию специального сервиса на официальном сайте ФМС РФ). Правда, эта информация носит, скорее, справочный характер, а для того, чтобы получить более юридически значимые данные, стоит пойти в местный паспортный стол, т. е. территориальное подразделение ФМС.

Большие сложности возникают в тех случаях, когда от имени продавца действует его представитель. Если Вы оказались в подобной ситуации – максимально тщательно проверьте доверенность, убедитесь в том, что она заверена нотариусом. Без нотариально заверенной доверенности представитель продавца не имеет права производить никаких действий. Изучите сам документ, чтобы выяснить еще один важный вопрос: вправе ли представитель собственника квартиры получить деньги за ее продажу, или же его полномочия ограничиваются лишь подписанием договора. В любом случае, доверенность – это дополнительный риск.

Также стоит разобраться с дееспособностью продавца, особенно если уже при первом взгляде возникают сомнения в его адекватности. При возможности, имеет смысл поговорить с соседями, чтобы выяснить, не являются ли месячные запои нормой для этого человека.

Проверьте права третьих лиц. Чтобы купленная квартира не превратилась в последствии в проблему, обязательно убедитесь, что никакие третьи лица не могут предъявить на нее права. Известны ситуации, когда безвестный член семьи, прописанный, но давно не проживающий по месту прописки, неожиданно объявляется и начинает оспаривать сделку или заявляет о своем желании проживать здесь. Чаще всего это случается, когда суд отправил человека отбывать срок за совершение преступления. Реже возникают проблемы с людьми, выбывшими на длительное лечение (например, в психоневрологический диспансер), в экспедицию, заграничную командировку и т. д.

Еще одна рискованная ситуация – прописанные несовершеннолетние дети. Дело в том, что по закону при купле-продаже квартиры их интересы должны быть соблюдены, и за этим присматривают органы опеки. Может случиться так, что позже суд признает сделку недействительной именно по этой причине. Не забывайте, что, если собственник квартиры состоит в браке, он должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги.

Самый простой способ – попросить у собственника расширенную выписку из домовой книги, в которой будет четко указано, кто зарегистрирован на данной жилплощади, и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире даже в случае е продажи.


Задать вопрос