Заказать звонок

Строительство жилья заморожено: действия дольщика

23 января 2019

В последнее время нашим государством активно проводится политика, направленная на уменьшение численности так называемых «долгостроев». Тем не менее, случаи, когда застройщик либо задерживает сроки сдачи жилья в эксплуатацию, либо вовсе замораживает возведение объекта, участились. 

Так, согласно статистике Министерства строительства, только за период с января по май 2018 г. количество долгостроев выросло на 6 000 объектов, а реестр обманутых вкладчиков пополнился более чем 30 000 наших сограждан.

Как заблаговременно выявить проблему?

Следует учитывать, что из двух сторон договора наиболее слабой является дольщик. Его финансовые ресурсы и информационное обеспечение несопоставимы с возможностями девелопера.

Шаг первый: проверка застройщика через веб-ресурс арбитражного суда

Правоведы советуют при подписании договора «пробить» застройщика. Сделать это можно и самостоятельно, посетив сайт Арбитражного суда. Интерфейс данного ресурса содержит картотеку дел. Введя ИНН организации, можно будет узнать, не открыто ли по ней производство.

Важно: вводить запрос следует исходя из данных, которые внесены в проектную декларацию (дело в том, что застройщик и девелопер могут быть разными юридическими лицами).

Шаг второй: следует убедиться в том, что возводимый объект не является проблемным

Министерство строительства регулярно, обновляет списки таких объектов.

Шаг третий: правильный подход к заключению договора

Целесообразно включать в ДДУ положение о праве дольщика (в присутствии представителей обеих сторон) контролировать ход строительства.

Поводом для беспокойства могут послужить:

1. Слабая динамика (либо вовсе её отсутствие) процесса возведения объекта.

Если на объекте присутствуют всего несколько человек, да и те слоняются без дела, это уже «тревожный звоночек». Правда, это можно сделать только во время выполнения монтажных работ, да и то лишь на начальных этапах (после того, как будет возведён первый этаж). После возведения стен и обустройства кровли визуальное наблюдение уже ничего не даст. Невозможно проследить и за строительством подземного паркинга, например. Как бы там ни было, но если на протяжении трёх месяцев не появился ни один этаж, значит, следует что-то срочно предпринимать.

2. Нежелание представителей застройщика вступать в контакт с дольщиками.
3. Отсутствие стендов с фото и информацией о процессе строительства, веб-камер и т. д.

Дальнейшие действия

В подобных ситуациях каждый дольщик становится перед выбором: пустить всё на самотёк и «ждать у моря погоды» или же вытребовать свои «кровные» (вместе с неустойкой) обратно, расторгнув договор.

§ Первым делом следует вытребовать в письменной форме у застройщика график проведения строительных работ, утверждённый государственными органами. Из этого документа можно получить информацию о плановых сроках завершения монтажных работ, о том, когда должна быть выполнена отделка и т. д.
§ Далее необходимо написать письменный запрос о причинах приостановки строительства и о сроках, когда объект будет сдан.

Важно: следует понимать, что недобросовестные застройщики, как правило, не дают ответов на подобные запросы.

Получить информацию по перечисленным вопросам дольщик может и в госструктурах, задачей которых являются контроллинг и надзор над строительными организациями. 

Главное – не отрываться от коллектива!

Процедура обжалования дольщиком действий застройщика носит индивидуальный характер. Однако, как показывает практика, создание инициативной группы позволяет намного эффективнее выполнять координирование действий, а также – контролировать ситуацию.

В сложившихся обстоятельствах у дольщика есть выбор: получить квартиру или вернуть свои деньги (вместе с неустойкой) обратно. Рассмотрим каждый из этих вариантов.

Вариант с получением квартиры

В этом случае к ДДУ составляется доп. соглашение, в котором фиксируются новые сроки сдачи. Данное дополнительное соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Бывает и так, что соглашение подписано, но застройщик исчез, строительство не возобновилось и перспектив не видно. В подобных случаях юристы в сфере недвижимости рекомендуют стать инициатором процедуры банкротства девелопера (застройщика). Дольщику же следует начинать готовить пакет документов, которые понадобятся для включения в так называемый Реестр обманутых дольщиков.

При инициации уголовного производства в отношении должностных лиц застройщика, дольщик должен быть признан потерпевшим. Для прохождения соответствующей процедуры следует обратиться УВД (к следователю, уполномоченному вести данное дело).

Вариант с возвратом денег

Для того чтобы взыскать с недоброкачественного застройщика вложенные средства (и неустойку), следует обращаться в суд. Вместе с исковым заявлением подаётся следующий комплект документов:

§ ДДУ (оригинал) + заявление о его расторжении (копия, оригинал отправляется застройщику);
§ подтверждающие оплату документы;
§ переписку с застройщиком;
§ копии почтовых уведомлений об отправке застройщику запросов и заявления.

По утверждению юристов, практикующих в области недвижимости, обращение в суд возможно лишь при условии, что просрочка составляет два (и более) месяцев. Однако, и здесь кроются и свои «подводные камни»: чем большую сумму присудят выплатить застройщику, тем меньше шансы, что строительство будет вообще завершено.

А что, если банкротство?

Для того чтобы запустить процедуру банкротства, обманутому дольщику следует подготовить иск в арбитражный суд с ходатайством о его включении в реестр кредиторов ответчика. После инициации процедуры, дольщик оказывается в более выгодном положении, нежели прочие кредиторы, поскольку ему предоставлено право выбора: квартира или деньги. Если выбор истца квартира, тогда такое жильё не подлежит продаже «с молотка».

Реестр обманутых дольщиков: что это такое, для чего и, главное, как туда попасть?

Прежде всего, необходимо понять, отвечает ли истец необходимым критериям. Они установлены Приказом Минстроя от 12 августа 2016 г. (№ 560/пр.), а именно:

1. Необходимо, чтобы в судебном порядке девелопер (застройщик) был признан банкротом.
2. Налицо факт нарушения сроков передачи жилья. Просрочка составляет девять и более месяцев.
3. Возведённое здание не соответствует требованиям проектной декларации.
4. Возведение объекта приостановлено по решению региональных либо федеральных властей девять (или более) месяцев тому назад.
5. Экспертизой установлено, что строительные работы велись с нарушениями технологических процессов.
6. Приостановка произошла по одной из двух причин: либо у застройщика отсутствуют права на отведённый участок, либо разрешение было просрочено.

Ещё одним существенным преимуществом процедуры банкротства для инвестора является возможность претендовать на помощь от государства. Такая помощь оказывается в трёх вариантах:

§ Первый – предоставление жилья из государственных фондов.
§ Второй – государство само подыскивает инвестора, который возьмёт на себя обязательство завершить строительство.
§ Третий – региональные власти также могут самостоятельно достроить дом за счёт местного бюджета.

Документы, которые понадобятся истцу:

1. Заявление.
2. Копии:
§ паспорта (другого документа, удостоверяющего личность);
§ ДДУ;
§ решения суда (которое уже вступило в силу) о включении истца в Реестр;
§ платёжных документов.

3. В случае открытия уголовного производства, – решение о признании заявителя потерпевшим.
Какие, помимо государственных органов, ещё существуют возможности?
Вариант первый: обратиться в организацию, где была застрахована ответственность застройщика/девелопера.
Вариант второй: то же самое, но только к поручителю, который подписал договор с застройщиком.

Следует отметить, что при первом и втором вариантах дольщик может рассчитывать на удовлетворение своих требований исключительно в монетарном выражении.

Вариант третий: получить возмещение из компенсационного фонда. Дело в том, что начиная с 2017 г., застройщиков обязали делать отчисления в вышеуказанный фонд, из которого должны удовлетворяться требования инвесторов при банкротстве застройщика/девелопера.

Вариант четвёртый: обратиться в СМИ с просьбой обнародовать сложившуюся ситуацию. Подобные публикации должны заинтересовать государственные органы и понудить их заняться разрешением ситуации.

Если у Вас есть вопросы - звоните и записывайтесь на консультацию.

Юридическое бюро "ВАРМИС"

тел.: +7 (343) 288-27-27